【都市更新】~ 自辦都更與委託建商(合建)，有什麼差別？

1.自辦都更就是自己出錢，自己興建，蓋完的房子再分回到自己身上，雖可免於建商從中分食利益，但所有申請都更獎勵程序、興建事宜及營建成本均須由所有權人自行處理及籌資。

 

2.宜從住戶中找出積極且熱心之鄰居，以利魄力與公正之展現。
 

3.住戶間溝通不足，易產生誤會，若有「全案管理團隊」，代為處理，其公允性與專業才不會影響自主都更程序之進度與成功性。

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【都市更新】~ 更新單元的範圍決定後可以再調整嗎？

1.在事業概要及事業計畫階段，如果已經送件了，申請人或實施者才想調整範圍，則必須依規定重新舉辦公聽會，並且要通知範圍內的土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人。

2.其目的旨在藉以保障更新範圍內，相關權利關係人之權益，同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。

3.當然可以調整變更，但宜注意地主之同意書與意願書之清楚載明。

【資料提供/現代不動產創新股份有限公司】

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【都市更新】~ 我家的價值由誰估價？用什麼標準來估？

1.都市更新的估價，是為了決定更新完的房屋該如何分配，分為「更新前」估價和「更新後」估價兩個部分。

2.更新前的估價在估每個地主所持有的土地價值，以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。

3.更新後的估價，是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢，並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

4.更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後，再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主，這就是都市更新估價的目的。

5.不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價，都是由不動產估價師計算，並且簽證出具相關報告書。

6.每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價，估價結果必須經過市府都市更新估價專業的委員來協助把關審議，經過綜合評比後選定採用一家，確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

7.至於估價有沒有評定標準，會不會隨著房地產價格變動？

(1)其實，都市更新有規定估價的「評價基準日」，即房價估價和分配的時間基準，基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天，作為估價的基準。

(2)如此估價就不用隨著市場波動一再調整，另外，一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫，地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。

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【都市更新】~ 都市更新的好處？

1. 對地主而言，只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施，不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫，避免影響大多數人之利益，且更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍，如位屬依都市更新條例第8條劃定或變更策略性更新地區，屬公開徵求實施者，且更新單元面積達一萬平方公尺以上，更可提高至法定容積2倍，且所捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵；在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。

2. 對實施者而言，除容積獎勵外，尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠。

3. 對政府而言，藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享之公共利益。

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【都市更新】~ 誰來推動都市更新？

1. 都市更新的推動者稱之為實施者，依都市更新條例第3條規定，實施者係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說，實施者的角色類似建商，負責協調所有權人、申請建照及建物移交等事宜。

2. 都市更新事業可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可由主管機關：
(1) 自行實施
(2) 經公開評選程序委託都市更新事業機構實施
(3) 同意其他機關(構)實施
    民間自辦係由土地及合法建築物所有權人：
(1) 委託都市更新事業機構(例如，建設公司)實施
(2) 自組都市更新團體(例如，都市更新會)實施。

3. 另外，基地內公有土地超過一半需由政府公辦都市更新事業：依據「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第3點第3項規定，「都市更新單元範圍內之國有土地（含公用土地及非公用土地）面積合計達五百平方公尺，且占該都市更新單元土地總面積二分之一以上者，執行機關或公用土地管理機關得研提主導辦理都市更新之意見，依下列程序報核後，依都更條例規定主導辦理都市更新，並得委託其他機關、公民營事業機構或團體辦理。
(1) 執行機關：陳報主辦機關，經主辦機關審核同意並報經財政部核定。
(2) 公用土地管理機關：陳報其主管機關同意。

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