【都市更新】~ 建商說都市更新採權利變換辦理，但不肯告知實際分配面積，是否有陷阱？

都市更新程序上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫，事業計畫主要目的之一為爭取更新容積獎勵值，容積確定後，再於後續權利變換計畫階段分配所有權人應得之容積，故獎勵值未確定以前，建商無法確定未來可建築樓地板面積；再者，採權利變換辦理，營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、各地主之更新前後價值亦需經審議委員會核定，故建商確實難以計算「正確」分配面積予各地主。但是，仍可以請建商大致估算更新後分配的面積讓大家參考。

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【都市更新】~ 權利變換如何計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值？

更新後之權利價值扣除重建所需費用(即共同負擔)後，即是土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說，更新單元內計有甲、乙、丙三人，假設經估價後甲更新前不動產價格6,000萬元，乙更新前不動產價格8,000萬，丙更新前不動產價格2,000萬元，重建費用需10,000萬元，更新後總價值為42,000萬元，則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下：

甲 更新前權利價值比例：
6,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.375
更新後配回權利價值：
（42000萬元－10000萬元）×0.375＝12000萬元

乙 更新前權利價值比例：
8,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.5
更新後配回權利價值：
（42,000萬元－10,000萬元）×0.5＝16,000萬元

丙 更新前權利價值比例：
2,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.125
更新後配回權利價值：
（42,000萬元－10,000萬元）×0.125＝4,000萬元 

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