【都市更新】~ 都市更新的好處？

1. 對地主而言，只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施，不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫，避免影響大多數人之利益，且更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍，如位屬依都市更新條例第8條劃定或變更策略性更新地區，屬公開徵求實施者，且更新單元面積達一萬平方公尺以上，更可提高至法定容積2倍，且所捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵；在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。

2. 對實施者而言，除容積獎勵外，尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠。

3. 對政府而言，藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享之公共利益。

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【都市更新】~ 誰來推動都市更新？

1. 都市更新的推動者稱之為實施者，依都市更新條例第3條規定，實施者係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說，實施者的角色類似建商，負責協調所有權人、申請建照及建物移交等事宜。

2. 都市更新事業可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可由主管機關：
(1) 自行實施
(2) 經公開評選程序委託都市更新事業機構實施
(3) 同意其他機關(構)實施
    民間自辦係由土地及合法建築物所有權人：
(1) 委託都市更新事業機構(例如，建設公司)實施
(2) 自組都市更新團體(例如，都市更新會)實施。

3. 另外，基地內公有土地超過一半需由政府公辦都市更新事業：依據「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第3點第3項規定，「都市更新單元範圍內之國有土地（含公用土地及非公用土地）面積合計達五百平方公尺，且占該都市更新單元土地總面積二分之一以上者，執行機關或公用土地管理機關得研提主導辦理都市更新之意見，依下列程序報核後，依都更條例規定主導辦理都市更新，並得委託其他機關、公民營事業機構或團體辦理。
(1) 執行機關：陳報主辦機關，經主辦機關審核同意並報經財政部核定。
(2) 公用土地管理機關：陳報其主管機關同意。

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【都市更新】~ 更新處理方式為何？

都市更新的辦理方式有重建、整建、維護等3種：

1. 重建：依都市更新條例第4條第1項第1款規定，重建係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。簡單來說就是拆屋重建，可是在重建規劃時，除必須考量現住戶或違章戶安置、處理計畫外，對改善環境品質及增進公益性亦為更新重要考量事項。

2. 整建：依都市更新條例第4條第1項第2款規定，整建係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

3. 維護：依都市更新條例第4條第1項第3款規定，係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

4. 簡單來說，整建與維護即一般所謂建築物立面整修(拉皮)。

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【都市更新】~ 更新單元範圍如何決定？

(一) 本市訂有「桃園市都市更新單元劃定基準」(107.10.24)，應符合下列規定之一：

1. 完整之計畫街廓。
2. 街廓內臨接一條計畫道路且土地面積達一千五百平方公尺以上者。
3. 街廓內臨接二條以上計畫道路，且土地面積達一千平方公尺以上者。
4. 同一街廓內相鄰土地業已建築完成而無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成者，其土地面積達一千平方公尺以上，經敘明理由，提經本市都市更新及爭議處理審議會審議通過者。
5. 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合前四款規定之一，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。前項所稱街廓，指四周為計畫道路圍成之基地；如基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防或河川等，其鄰接部分得視為街廓邊界。

(二) 土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元時，不得造成相鄰土地無法單獨建築。但該相鄰土地所有權人確實不願參與更新，且經本市都市更新及爭議處理審議會同意者，不在此限。

(三) 未經本府劃定為應實施都市更新之地區，其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元，更新單元內建築物屋齡達30年之投影面積比例應達建築物總投影面積1/2，並符合前述兩項規定。及應符合應符合都市更新條例第六條各款情形之一：
1. 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
2. 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。
3. 建築物未符合都市應有之機能。
4. 建築物未能與重大建設配合。
5. 具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

(四) 更新單元不得位於保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地。

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【都市更新】~ 我家土地如被建商劃為更新單元範圍內，一定得要接受嗎？

1. 都市更新係採多數決制度，主要可大幅縮短整合地主所需時間，對於少數釘子戶具有強制性，但不致影響多數人的更新權益。再者，都市更新事業計畫及權利變換計畫須經由公聽會、公開展覽及市府都市更新審議會等程序，透過公平、公開、客觀之審查程序，目的在於確保少數不願參與更新之權利關係人，可獲得公平的權益保障，避免過於強調更新效率而犧牲了公平性。

2. 倘若民眾土地被建商劃為更新單元範圍，請先與建商溝通協調，獲取共識，協調不成或建商置之不理，則可於都市更新事業計畫、權利變換計畫辦理公開展覽、公聽會或聽證會期間，提出書面陳情，相關陳情意見將供都市更新審議會審議，審議會將以社會正義、公益性及合理性為最大考量，並促請實施者多所溝通協調，讓每位居民都能在公平、公正、公開的程序及充分溝通理解下，參與家園更新重建，不會漠視地主的權益。

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