【都市更新】~ 自辦都更與委託建商(合建)，有什麼差別？

1.自辦都更就是自己出錢，自己興建，蓋完的房子再分回到自己身上，雖可免於建商從中分食利益，但所有申請都更獎勵程序、興建事宜及營建成本均須由所有權人自行處理及籌資。

 

2.宜從住戶中找出積極且熱心之鄰居，以利魄力與公正之展現。
 

3.住戶間溝通不足，易產生誤會，若有「全案管理團隊」，代為處理，其公允性與專業才不會影響自主都更程序之進度與成功性。

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【都市更新】~ 更新單元的範圍決定後可以再調整嗎？

1.在事業概要及事業計畫階段，如果已經送件了，申請人或實施者才想調整範圍，則必須依規定重新舉辦公聽會，並且要通知範圍內的土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人。

2.其目的旨在藉以保障更新範圍內，相關權利關係人之權益，同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。

3.當然可以調整變更，但宜注意地主之同意書與意願書之清楚載明。

【資料提供/現代不動產創新股份有限公司】

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【都市更新】~ 我家的價值由誰估價？用什麼標準來估？

1.都市更新的估價，是為了決定更新完的房屋該如何分配，分為「更新前」估價和「更新後」估價兩個部分。

2.更新前的估價在估每個地主所持有的土地價值，以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。

3.更新後的估價，是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢，並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

4.更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後，再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主，這就是都市更新估價的目的。

5.不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價，都是由不動產估價師計算，並且簽證出具相關報告書。

6.每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價，估價結果必須經過市府都市更新估價專業的委員來協助把關審議，經過綜合評比後選定採用一家，確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

7.至於估價有沒有評定標準，會不會隨著房地產價格變動？

(1)其實，都市更新有規定估價的「評價基準日」，即房價估價和分配的時間基準，基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天，作為估價的基準。

(2)如此估價就不用隨著市場波動一再調整，另外，一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫，地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。

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【都市更新】~ 都市更新的好處？

1. 對地主而言，只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施，不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫，避免影響大多數人之利益，且更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍，如位屬依都市更新條例第8條劃定或變更策略性更新地區，屬公開徵求實施者，且更新單元面積達一萬平方公尺以上，更可提高至法定容積2倍，且所捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵；在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。

2. 對實施者而言，除容積獎勵外，尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠。

3. 對政府而言，藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享之公共利益。

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【都市更新】~ 誰來推動都市更新？

1. 都市更新的推動者稱之為實施者，依都市更新條例第3條規定，實施者係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說，實施者的角色類似建商，負責協調所有權人、申請建照及建物移交等事宜。

2. 都市更新事業可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可由主管機關：
(1) 自行實施
(2) 經公開評選程序委託都市更新事業機構實施
(3) 同意其他機關(構)實施
    民間自辦係由土地及合法建築物所有權人：
(1) 委託都市更新事業機構(例如，建設公司)實施
(2) 自組都市更新團體(例如，都市更新會)實施。

3. 另外，基地內公有土地超過一半需由政府公辦都市更新事業：依據「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第3點第3項規定，「都市更新單元範圍內之國有土地（含公用土地及非公用土地）面積合計達五百平方公尺，且占該都市更新單元土地總面積二分之一以上者，執行機關或公用土地管理機關得研提主導辦理都市更新之意見，依下列程序報核後，依都更條例規定主導辦理都市更新，並得委託其他機關、公民營事業機構或團體辦理。
(1) 執行機關：陳報主辦機關，經主辦機關審核同意並報經財政部核定。
(2) 公用土地管理機關：陳報其主管機關同意。

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【都市更新】~ 更新處理方式為何？

都市更新的辦理方式有重建、整建、維護等3種：

1. 重建：依都市更新條例第4條第1項第1款規定，重建係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。簡單來說就是拆屋重建，可是在重建規劃時，除必須考量現住戶或違章戶安置、處理計畫外，對改善環境品質及增進公益性亦為更新重要考量事項。

2. 整建：依都市更新條例第4條第1項第2款規定，整建係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

3. 維護：依都市更新條例第4條第1項第3款規定，係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

4. 簡單來說，整建與維護即一般所謂建築物立面整修(拉皮)。

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【都市更新】~ 更新單元範圍如何決定？

(一) 本市訂有「桃園市都市更新單元劃定基準」(107.10.24)，應符合下列規定之一：

1. 完整之計畫街廓。
2. 街廓內臨接一條計畫道路且土地面積達一千五百平方公尺以上者。
3. 街廓內臨接二條以上計畫道路，且土地面積達一千平方公尺以上者。
4. 同一街廓內相鄰土地業已建築完成而無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成者，其土地面積達一千平方公尺以上，經敘明理由，提經本市都市更新及爭議處理審議會審議通過者。
5. 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合前四款規定之一，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。前項所稱街廓，指四周為計畫道路圍成之基地；如基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防或河川等，其鄰接部分得視為街廓邊界。

(二) 土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元時，不得造成相鄰土地無法單獨建築。但該相鄰土地所有權人確實不願參與更新，且經本市都市更新及爭議處理審議會同意者，不在此限。

(三) 未經本府劃定為應實施都市更新之地區，其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元，更新單元內建築物屋齡達30年之投影面積比例應達建築物總投影面積1/2，並符合前述兩項規定。及應符合應符合都市更新條例第六條各款情形之一：
1. 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
2. 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。
3. 建築物未符合都市應有之機能。
4. 建築物未能與重大建設配合。
5. 具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

(四) 更新單元不得位於保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地。

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【都市更新】~ 我家土地如被建商劃為更新單元範圍內，一定得要接受嗎？

1. 都市更新係採多數決制度，主要可大幅縮短整合地主所需時間，對於少數釘子戶具有強制性，但不致影響多數人的更新權益。再者，都市更新事業計畫及權利變換計畫須經由公聽會、公開展覽及市府都市更新審議會等程序，透過公平、公開、客觀之審查程序，目的在於確保少數不願參與更新之權利關係人，可獲得公平的權益保障，避免過於強調更新效率而犧牲了公平性。

2. 倘若民眾土地被建商劃為更新單元範圍，請先與建商溝通協調，獲取共識，協調不成或建商置之不理，則可於都市更新事業計畫、權利變換計畫辦理公開展覽、公聽會或聽證會期間，提出書面陳情，相關陳情意見將供都市更新審議會審議，審議會將以社會正義、公益性及合理性為最大考量，並促請實施者多所溝通協調，讓每位居民都能在公平、公正、公開的程序及充分溝通理解下，參與家園更新重建，不會漠視地主的權益。

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【都市更新】~ 都市更新有何容積獎勵？

1. 為鼓勵本市轄內土地及合法建物所有權人或實施者參與都市更新，並考量更新單元內周邊環境改善，增進整體公共利益，本府遂於109年12月3日修正公告「桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準」，以作為本市核算都市更新容積獎勵之依據。

2. 又都市更新條例於108年1月30日公告實施後，針對容積獎勵部分，賦予地方20%自訂獎勵項目之權利，後續本府將考量都市環境之貢獻、公共設施服務水準之影響、文化資產保存維護之貢獻、新技術之應用等因素，配合修訂「桃園市都市更新容積獎勵核算標準」，提高民眾參與都市更新的誘因。

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【都市更新】~ 我在外面租屋，房東說要參與都市更新，想要提前解除合約，我一定得要搬家嗎？權益如何保障？

依都市更新條例第58條規定，權利變換範圍如有出租土地或房子，因權利變換而不能達到原有租賃之目的者，租賃契約是可以終止的。但承租人得向出租人請求補償，除非契約已有訂定賠償或不賠償之約定，如出租的土地供為建築房屋者，得請求相當一年之租金補償，租約到期未滿一年者，得請求剩餘租期租金之補償。另只有出租土地或是一般租屋者，得請求二個月租金補償。但契約如有訂定其他規定者(如僅可補償一個月租金或不得要求補償)，仍須視契約內容而定。

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【都市更新】~ 民間自辦都市更新

依據都市更新條例第12條、第13條，土地及合法建物所有權人可以依下列方式實施：

1. 自行實施：由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施，依都市更新條例第27條規定，逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新會，訂定章程，申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准。依都市更新條例第27條第2項規定，更新會應為法人，該條例賦予更新會具法人資格，行使法律賦予之權利義務。

2. 委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生理者，不在此限。

【都市更新】~ 何謂共同負擔？

1. 共同負擔係指重建所需費用，重建程序包含規劃設計、領照、施工、維護管理等，每個階段皆需要支出費用，因此更新前的權利價值扣除共同負擔後，才是更新後的配回之權利價值。依都市更新條例第51條規定，共同負擔項目包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等，如更新單元內有公共設施用地(道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地)，則先以公有土地(原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地)抵充，抵充後不足之土地再納入共同負擔項目，由權利變換範圍內土地所有權人按其權利價值共同負擔。

2. 因此意即共同負擔費用支出的越多，可配回的權利價值越少，共同負擔費用支出的越少，可配回之權利價值越多。那共同負擔費用有無相關提列標準呢？依權利變換實施辦法第13條規定，工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等項目計算皆有明訂，共同負擔相關費用需經本市都市更新審議會審議，以確保所有權人之權益。

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【都市更新】~ 都市更新需要全部地主同意嗎？

都市更新係採多數決之立法精神，意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意，並且申請建築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，亦對少數不願配合者(釘子戶)具有強制性，不至影響大多數人的權益。

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