【都市更新】~ 於都市更新之建築物如何選擇合法的防火分間牆、防火閘門、防火遮煙門扇以及管線貫穿填塞防火材料施作呢?

可至本中心網站查詢經建築新技術新工法新設備及新材料評定認可通過之防火材料產品

http://tabc.hopto.org/FireProof/Certificated_Home.aspx?Date1=2019/04/01&Date2=2019/05/21

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 政府主導都更目的是什麼？

政府基於公共利益、公共安全考量，針對範圍內公有土地達一定比率、或面積規模以上、或急須辦理更新的危險及老舊建物、或經診斷確有更新必要卻缺乏市場誘因或資金技術協助類型地區，或是配合重大建設、策略性更新的地區，市府將優先主導採取公辦都更，幫助老舊社區脫胎換骨，改善環境品質。此時，藉由政府單位的適度介入，發揮公信力，為民眾把關，加速解決土地持分、換屋、拆遷、分配等複雜糾葛的難題，促使老舊社區早日脫胎換骨，達成都市更新目標。此外，都市更新事業依據實施者不同，可分為公辦及自辦二種。而「公辦都更」的實施者是由中央或直轄市、縣（市）主管機關擔任，或受其委託、經其同意的都市更新事業機構，政府機關可自行成立都市更新推動小組，執行都市更新計畫、督導協調之功能；若考量都市更新所耗資金龐大，且涉及建築專業技術，必須交由相關建設機構辦理以利執行，也可藉由公開評選程序，找到適合的開發業者或建商，委託他們擔任實施者，進行都市更新作業。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 什麼條件符合優先都更？

《都市更新條例》立法目的，包含促進都市土地再利用、復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益，而最急迫的目的便是防災，確保公共安全。凡經政府評估判定後，認為該地區建築物年代久遠、窳陋，或道路彎曲狹小、缺乏開放空間、恐有影響消防救災之虞，即有可能優先將此一區域劃定或變更為都市更新地區，擬訂相應的都市更新計畫，以作為都市更新時的指導，達到減災目的。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 我們社區想要辦都更，但又不想跟建商一起做，該怎麼辦？

可以採自力更新方式辦理都市更新。

所謂自力更新，就是由地主及合法建物所有權人自行整合，成立更新團體，也就是俗稱的更新會，來推動更新重建工作，而不是由建商來主導辦理重建的工作。所以地主們也可自行分回更新申請容積獎勵後增加的坪數，不用與建商分，且自力更新地主們可藉由會議，大家一起來決定更新後的建築設計及規劃坪數，比起和建商合建的地主們有更多的自主權。

但是自力更新的地主們必須自行負責整合、籌措資金、決定建物建築設計及規劃坪數、申請建照程序、興建房屋、以及更新後的分配、登記及後續銷售、所有的大小事都要自己來，所以要自行負擔的風險也較

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生大。(都市更新條例第27條)

【都市更新】~ 更新後實際配回的面積少於或多於應分配的面積，要如何處理？

舉例來說，甲更新後應配回權利價值為1,200萬元，如實際配得之權利價值為1,250萬元時，依規定應繳納差額價金50萬元，繳交時間由實施者通知接管之日起30日內為之，逾期不繳納者，其獲配土地或建築物除繼承外將不得移轉予他人；反之，如果甲實際配得之權利價值為1,150萬時，應領取差額價金50萬元，逾期不領取者，將依法提存。(都市更新條例第52條、權利變換實施辦法第29、30條）

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 土地不是我的，只有房子可以參與更新嗎？

如果分配方式是用「協議合建」，更新後，建商是給你補償金、或分房子、補多少錢，都是依私契約約定。

但如果實施方式是用「權利變換」，依規定權利變換是分配給土地所有權人，雖然你有合法房屋，但你能分配的部分是從地主那邊來的，所以你得先跟地主協議如何分，如果協議不成，建商會透過估價來鑑定你的房屋價值，並經由市府審議確定你的分配情形，就可估算你的權利價值能不能選配房屋，如果不能則是領取現金補償。

簡單來說，分配用「協議合建」方式，屋主得跟建商協調，用「權利變換」的話，就需要先跟「地主」協調。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 都市更新由政府辦理還是民間自己辦理？

以重建方式辦理都市更新之主辦者可分為三類：

第一種是都市更新事業機構，必須要是股份有限公司，如一般常見的建商。

第二種是由土地及合法建築物所有權人組成更新團體，俗稱更新會，自行辦理都市更新事業(自主更新)。

第三種是由政府主辦，包括：自行實施、同意其他機關（構）實施更新，或主管機關經過公開評選程序委託都市更新事業機構實施。

而若是整建維護辦理都市更新，所有權人或公寓大廈管理委員會就可擔任實施者。

考量臺灣為土地私有制國家，都市更新的推動，須視土地及合法建物所有權人的意願才能辦理。而政府主要扮演輔導、協助，後續更新事業計畫執行之監督角色，必要時才會公權力介入，派員監管、代管，保障權利關係人的權益。(都市更新條例第22、26、27條)

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 都更要花錢嗎？

家中的中古車換新車，要出錢，而舊屋換新屋也是要出錢的，只不過如果是透過都市更新權利變換的方式來分配，相關的重建成本費用等等是納入共同負擔，由建商先行支付，等更新完成後，再用各位地主更新後的房地價值，折價抵付給建商。也就是說，更新的成本是由建商先墊付，再換算更新後的房地還給建商。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 我家辦理都市更新，但更新範圍旁有畸零地，是否須一併納入更新？

考量畸零地之建築權利，如果畸零地未達最小建築面積規模，無法單獨建築，依建築法及新北市都市更新單元劃定基準規定，辦理都市更新時，會將畸零地一併納入更新範圍內。

但該畸零地地主確實不願意參與更新，且經本市都市更新審議委員會審議同意者，則可不納入更新範圍。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 誰來推動都市更新？

都市更新的推動者稱為實施者，即負責實施都市更新事業之主導者。

一般來說實施者的角色類似建商，負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜，而更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關（構）實施；民間主辦方面，可由地主委託都市更新事業機構（建設公司）或是地主自組更新團體（更新會），其中更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。 (都市更新條例第3、12、26、27條)

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 一般辦理都市更新大概要花多久時間？

一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。

以重建方式來說，因為更新案件之間的基地條件十分殊異，其所面對的處理課題皆有不同，造成個案之間的差異性大，因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，即使彼此基地相鄰的兩個更新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。

實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，辦理時程也更迅速、順利。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 建商說都市更新採權利變換辦理，但不肯告知實際分配面積，是否有陷阱？

都市更新程序上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫，事業計畫主要目的之一為爭取更新容積獎勵值，容積確定後，再於後續權利變換計畫階段分配所有權人應得之容積，故獎勵值未確定以前，建商無法確定未來可建築樓地板面積；再者，採權利變換辦理，營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、各地主之更新前後價值亦需經審議委員會核定，故建商確實難以計算「正確」分配面積予各地主。但是，仍可以請建商大致估算更新後分配的面積讓大家參考。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 權利變換如何計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值？

更新後之權利價值扣除重建所需費用(即共同負擔)後，即是土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說，更新單元內計有甲、乙、丙三人，假設經估價後甲更新前不動產價格6,000萬元，乙更新前不動產價格8,000萬，丙更新前不動產價格2,000萬元，重建費用需10,000萬元，更新後總價值為42,000萬元，則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下：

甲 更新前權利價值比例：
6,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.375
更新後配回權利價值：
（42000萬元－10000萬元）×0.375＝12000萬元

乙 更新前權利價值比例：
8,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.5
更新後配回權利價值：
（42,000萬元－10,000萬元）×0.5＝16,000萬元

丙 更新前權利價值比例：
2,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)＝0.125
更新後配回權利價值：
（42,000萬元－10,000萬元）×0.125＝4,000萬元 

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【都市更新】~ 新北市政府有「都市更新推動師」機制?可以提供哪些服務?

一、    新北市幅員廣大，老舊社區眾多，僅靠建商推動都市更新整體量能相當有限，因此本府自103年開始主動培訓對都市更新具熱忱的民眾或專業工作者成為「都市更新推動師」，深入社區從旁協助或輔導，加速本市都市更新之推動。

二、    都市更新推動師主要針對有更新意願也需要推動師協助的社區，提供宣導、諮詢、輔導及整合，讓民眾能於複雜的更新過程中了解相關法令與程序進而找到合適的資源及團隊，縮短自力更新的時間。都市更新推動師相關資訊可上新北市政府都市更新處網站查詢(https://www.uro.ntpc.gov.tw/)。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生