【持分土地買賣】~ 國有土地參與都市更新的方式為何？

都市更新單元範圍內的國有土地，面積合計500平方公尺以上，或占更新單元1/4以上者，得主導辦理都市更新或參與分配更新後房地，其餘土地則於都市更新事業計畫核定後，讓售實施者。

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【持分土地買賣】~ 同一所有人之土地與建物經拍賣後，拍歸不同的人取得，能否認為有地上權之設定？

土地及其地上之建築物同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為己有地上權之設定。土地及建物同時設定抵押，而土地及建物由不同之人拍定時，亦同。此即所謂之「法定地上權」（民法第八百七十六條參照）。 這是因為事實上建築物不能離開土地而單獨存在，若兩者間之法律關係不做一適當規定，必定導致拍賣價格低落或拆屋還地，債權人利益及社會經濟必蒙不利。不過，為符合法定地上權之立法目的，必須土地及其土地上之建築物於設定抵押權時業已存在，並具相當之經濟價值，才有法定地上權之適用（最高法院五十七年台上字第一三０三號判例參照）。

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【持分土地買賣】~ 公共設施保留地稅率為何？可不可以減免地價稅？

都市計畫公共設施保留地作自用住宅使用者，按2‰稅率課徵地價稅，其他作一般使用者，按6‰稅率課徵，未作任何使用，並與使用中的土地隔離者，免徵地價稅。

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【持分土地買賣】~ 提醒注意 繼承免稅農地轉贈子女，小心「遺產稅」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，繼承取得作農業使用之農業用地，於5年列管期間內贈與子女，雖仍繼續經營農業生產，已無免稅之適用，將追繳遺產稅。
 
該局進一步表示，依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人並繼續經營農業生產，因該農業用地仍屬同一被繼承人之繼承人所有且繼續經營農業生產，可免依該條但書規定追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起列管5年；又繼承人如將繼承之免稅農地贈與自己之子女，因子女對該被繼承人並無繼承權，不適用前揭免稅規定，縱使該土地繼續作農業使用，仍應追繳遺產稅。

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【持分土地買賣】~ 使用執照所載用途別為集合住宅，如果房屋空置，應按何種稅率課徵房屋稅？

按非自住之住家用房屋(持有本市非自住房屋2戶以下，每戶稅率均為2.4%，或3戶以上每戶稅率均為3.6%)稅率課徵房屋稅。

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【持分土地買賣】~ 房屋一部分作住家，一部分作營業用，可不可以申請地價稅自用住宅用地？

作住家的部分如果土地所有權人或其配偶、直系親屬有辦好戶籍登記，而且沒有出租的情形，可以申請按住家及營業使用的面積比例，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵地價稅。

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【持分土地買賣】~ 如果房屋實際作住家使用，朋友戶籍設於該房屋，房屋稅是否會有影響？

如房屋僅供朋友設立戶籍，並無出租，且房屋係供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，同時本人、配偶及未成年子女持有的自住房屋全國合計3戶以內，則該房屋可以申請按自住用1.2%稅率課徵房屋稅。但是，如果房屋實際是供朋友居住，則該房屋就應該按非自住之住家用房屋2.4%或3.6%稅率課徵房屋稅。

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【持分土地買賣】~ 為了小孩的學區或工作的關係，把戶籍寄放到他人家，但是仍住在自己家，會不會影響我的地價稅自用住宅稅率？

您的房子如果還有您本人或配偶、直系親屬中任何一人的戶籍設於該址，不會影響您的自用住宅用地稅率課徵地價稅。如果戶籍全部都遷出去，地價稅就要改按一般用地稅率課徵。

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【持分土地買賣】~ 我的房屋是供自已和家人在住，但沒有設戶籍，可不可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅？

不可以。自用住宅用地必須土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地址辦好戶籍登記才可以。

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【持分土地買賣】~ 個人利用自用住宅作理髮、美容、洋裁……等家庭副業，可不可以申請地價稅自用住宅用地？

家庭副業如未僱用員工，未具營業牌號，免辦營業登記，可以申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

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【持分土地買賣】~ 房屋拆除改建的時候，可不可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅？

1.在房屋拆除改建前已按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，在新建房屋尚在施工還沒有領到使用執照以前，可以繼續按自用住宅稅率課徵地價稅。
2.拆除改建前沒有按自用住宅用地稅率課徵地價稅的，則不可以。

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【持分土地買賣】~ 非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記之土地權利，除神明會、日據時期會社或組合、或具有祭祀公業性質及事實者之情形外] 權利主體不明土地之清理方式？

一、利害關係人應於申請登記期間內檢附足資證明文件，依地籍清理條例第33條規定向地政事務所申請更正登記。 二、如屆期仍無人申請登記，或雖經申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判，或經訴願決定或法院裁判駁回確定者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）政府代為標售。 三、土地經完成標售或囑託登記國有，權利人得依地籍清理條例第14條或第15條規定向不動產所在直轄市或縣（市）政府申領土地權利價金。 收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 淺論優先承買權

所謂優先承買權，係指於所有人出賣動產或不動產時，特定人有依同樣條件優先購買之權利。優先承買權並因其發生之事由係由當事人約定或法律規定，而分為約定優先承買權及法定優先承買權。

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【持分土地買賣】~ 共有人之優先承買權

土地法第三十四條之一第四項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。

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【持分土地買賣】~ 法定優先承買權之規定

私法自治，契約自由原則是民法之基本概念，因此除非有特別的立法政策，法律不應限制人民選擇締約交易相對人之自由。優先承買權既某程度限制了出賣人選擇了交易相對人之自由，固應有其立法意旨，所以並不是所有的承租類型都會有優先承買權規定之適用，而必須符合特定要件。現行法關於優先承買權之規定主要有三類，即共有人之優先承買權、基地用益權人之優先承買權，及耕地承租人之優先承買權。

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【持分土地買賣】~ 基地用益權人之優先承買權

土地法第一百零四條規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

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【持分土地買賣】~ 耕地承租人之優先承買權

耕地三七五減租條例第十五條規定「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」

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【持分土地買賣】~ 耕地優先承買權之效力

耕地三七五減租條例第十五條及土地法一百零四條均明定，出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂約者，其契約不得對抗承租人，故實務上認為耕地承租人及基地用益權人之優先承買權具有物權之效力。

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【持分土地買賣】~ 基地用益權人之優先承買權

（最高法院六十七年臺上字第四七九號判例、最高法院86.04.24. 八十六年度臺上字第一二四二號民事判決）

出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。（最高法院六十七年臺上字第四七九號判例、最高法院86.04.24. 八十六年度臺上字第一二四二號民事判決）。是以，現行土地法第一百零四條所規定土地承租人之優先購買權，有物權之效力。

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【持分土地買賣】~ 耕地承租人之優先承買權

最高法院四十九年臺上字第二三八五號判例闡釋：「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。」因此耕地承租人之優先承買權具有物權效力。

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【持分土地買賣】~ 共有人之優先承買權

土地法第三十四條之一第四項係於六十四年七月二十四日修正土地法時所增訂（最高法院七十一年度臺上字第三０八號民事判決），惟其僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文（最高法院六十五年臺上字第八五三號判例之一），亦與耕地三七五減租條例第十五條第三項用語不同，因此土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。

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【持分土地買賣】~ 基地用益權人之優先承買權與共有人之優先承買權先後:

於基地承租人之優先承買權及共有人之優先承買權先後之情形，由於法理上物權之效力強於債權，故實務上咸認基地用益權人之優先承買權效力優於共有人之優先承買權（最高法院六十七年台上字第二○六二號判決、六十八年台上字第一一四七號判決）

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【持分土地買賣】~ 優先承買權之行使方式(ㄧ)~應將買賣條件併為通知，不得僅通知買賣之事實

實務見解，出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務（最高法院85.9.20.八十五年度臺上字第二一一八號民事判決）。又出賣人通知以後，如承租人未於接受出賣之通知後法定期間內，對出租人為依同一價額承買租賃物之表示，則應視為承租人放棄優先承買權（最高法院三十九年臺上字第一五一三號判例）。且既規定為「視為放棄」，則出賣人就此項優先權之是否行使，對於承買權人顯不負有必須確答之義務，而其不為確答所生法律上效果，於法條內規定至明，自無待以判決宣示之必要（最高法院四十四年臺上字第一三七０號判例）。

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【持分土地買賣】~ 優先承買權之行使方式(二)~優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力

按「土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」上開徵詢他共有人是否優先承購之行為，其法律性質為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權 （最高法院七十八年度臺上字第一八九六號、八十三年度臺上字第三０二五號判決參照） 。至於徵詢之程序，土地法第三十四條之一執行要點第十點第二款規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」

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【持分土地買賣】~ 耕地承租人之優先承買權不得預先拋棄

依「…其優先承受之權，係於耕地出賣或出典時始行發生，且必須出租人將賣典條件以書面通知承租人後，始得表示承受或放棄承受，此項規定，自不因承租人事先有拋棄優先承受權之意思表示而排除其適用。無論其意思表示係向出租人或向其他承租人為之，其時既無賣典之情事與條件，則法定之優先承受權尚未發生，自無所謂消滅或喪失之問題。嗣後如遇耕地出賣或出典時，出租人仍應依上開條項之規定，將賣典條件以書面通知承租人。承租人未於十五日內以書面表示承受者，始發生視為放棄之效果。
司法院57.08.23. 大法官會議釋字第一二四號解釋理由書

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【收購持分土地】~~認識土地共有制度

共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種：
1:  分別共有
2:  公同共有
3:  兼具分別共有及公同共有

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【持分土地買賣】~ 分別共有

　即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。

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【持分土地買賣】~ 公同共有

意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產

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【持分土地買賣】~ 兼具分別共有及公同共有

　常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

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【持分土地買賣】~ 兩筆以上之共有土地合併分割

（１）請求准予合併分割之要件：
‧共有人相同
‧共有人之應有部分於每筆土地皆相同
‧共有之數筆土地相庇鄰
‧數筆土地之地目相同
（２）以普通共同訴訟方式合併訴請分割：
　　倘除共有人相同外，其餘有一要件不符合，則該筆土地僅得以普通共同訴訟之客觀合併方式訴請分割，於分割方案中須另表明該筆土地之分割方法，並與其他土地一同計算補償金額明細。倘數筆土地之共有人有差異，則該筆共有人不同之土地，即無法和其他土地以普通共同訴訟之客觀合併方式訴起分割，僅得另行起訴解決共有之狀態。惟於協議分割並無以上之限制，僅需全體共有人同意即可。

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【持分土地買賣】~ 共有人超越持分建築房屋，其他共有人能否聲請假處分制止？

　此問題，台灣高等法座談會作出決定，認為共有人之權利，固可及於共有物之全部，但對共有物之處分，應得共有人全體同意為之。共有人使用共有土地，已超出其持分，又未得全體共有人同意，私自搶先擇優地段興建牟利，意在造成既成事實，將來或予賠償，此種行為已屬違法，尤背誠信原則，日後確有甚難執行之虞，其他共有人聲請假處分制止建築，於法尚合。

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【持分土地買賣】~ 都市更新須經過哪些程序?

         都市更新主要分為事業概要、事業計畫及權利變換計畫等三階段：
第一個是事業概要階段，此階段為都市更新發起階段，主要是確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則。
其二為事業計畫，事業計畫是一個都更案的執行計畫，重點是確定都更案的主導者是誰、建築設計內容、拆遷安置計畫、容積獎勵有多少、要採用什麼方式來分配以及財務計畫等。並透過都市更新委員會之審議機制，保障地主及相關權利人的權利，並確保開發計畫之可行性。
其三為權利變換計畫，此階段是更新後分配計畫，重點在於權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列。權利變換較傳統協議合建多了法令保障，且對參與都市更新者的權利與義務有明確的規範。
而三個計畫中只有概要和事業計畫兩個階段需要簽署同意書，也只有事業計畫階段不能省略。另外這三個階段都必須經過政府的都市更新審議委員會審議後確定。

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【持分土地買賣】~ 什麼是都市更新？

        都市更新主要針對老舊社區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區，透過拆除重建或整建維護的方式，提升居住環境品質，使大家住得更安全、更舒適。

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【持分土地買賣】~ 祖先遺產繼承登記儘快辦，權益有保障！

        依土地法第73條之1規定，若不動產經直轄市、縣市地政機關列冊管理15年期滿後，繼承人仍未辦理繼承登記者，將移請財政部國有財產署公開標售，因此呼籲民眾如有祖先遺留不動產，應儘速會同全體合法繼承人，檢附相關證明文件至地政事務所辦理繼承登記；如因故不能全體繼承人會同辦理者，也可以由繼承人其中一人或數人，代為申辦公同共有登記。此外，如已申報相關稅賦而稅額因行政救濟未確定、分期繳納未完稅或其他不可歸責於當事人之事由，致未能如期申辦登記時，也可檢附相關證明文件向該所提出暫緩列冊管理之申請。

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【持分土地買賣】~ 繼承糾紛、法拍 產權亂土地持分不易判定

其實這種產權持分混亂的情形，在二三十年前最常遇見，通常是碰到繼承糾紛跟法拍的房屋中，房子產權跟土地持有人的關係混亂，碰上都更或老房改建才發現問題，但產權調查不是件容易事，可以委託土地代書或是銀行貸款鑑價，讓專家來替愛屋把關。

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((持分~道路~畸零地買賣專區)) ~騎樓用地，其中部分出租供攤販使用，可不可以減免地價稅？

不可以，只有公共使用的部分，才可以減免地價稅；供攤販使用的部分，仍應課徵地價稅。

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【收購持分土地】~ 購買共有土地是否必須全部共有人同意出售，始可辦理過戶登記

        按民法規定：共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體同意。准此，共有土地之買賣移轉所有權，若全體共有人只要其中一人不同意，無論其所占之持分多寡即無法全部處分。惟為了解決此問題，土地法第三十四條之一規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部份，合計過半數之同意行之；但其應有部份，合計逾三分之二者，其人數不予計算。此所稱”處分”包括買賣、交換及法律上及事實上之處分，且該共有土地無論是否公私共有均有適用。

此時，所謂”共有人過半數及其應有部份合計過半數”係指共有人數及應有部份合計均超過半數而言；另所謂”應有部份合計逾三分之二” ，係指應有部份逾三分之二者，共有人數可以不計而言。一般而言，有關共有人數及應有部份之計算，係以土地登記簿上登記之共有人及應有部分為準，若土地登記簿上所登記之共有人死亡，雖未辦理繼承登記，仍應以其繼承人數及繼承人應繼分計算。

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游建華：以經濟 有效方式 ((管理山坡地))

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2019-02-20
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園市副市長游建華2019年2月20日上午主持市政會議，聽取水務局創新獲獎提案「坡地癌細胞即時監控」專題報告後表示，對於山坡地比例相當高的桃園市而言，做好國土保育與山坡地管理的工作，是非常重要的。水務局所提案的坡地癌細胞即時監控系統，可針對山坡地管理進行即時遠距離監控，並以經濟、機動、有效的方式規劃，使其在山坡地管理方面，一方面可改善人力的不足，另一方面可節省相關營運成本，期盼市府相關單位可參考辦理至相關業務中。

水務局長劉振宇表示，目前桃園市山坡地違規件數已逐年降低，考量到無法第一時間掌握違規熱區的即時狀態，因此針對山坡地違規監控的短期、即時、機動等特性，提出坡地癌細胞即時監控系統計畫，除了可節省管理成本，並提高監控效率之外，更可減少國土傷害，有效嚇阻違規，避免破窗效應的產生，是當前有利山坡地的創新管控方式，藉此及早發現並制止山坡地的破壞，以達國土保育的作用。
 
劉振宇補充，此計畫系統結合網路攝影機、充電式電源、行動數據SIM卡，可隨時以手機APP連接監看，且每組設備僅數千元，建置費用便宜，更可重複使用，隨時變更監控地點，相當方便，期望能以更有效率的方式，維護本市的山坡地。

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【收購持分土地】~ 共有土地之分割與分管有何不同？

        
       分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。

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繼承篇~~繼承之土地再移轉時，其前次移轉年月及現值應如何認定？

繼承之土地再移轉時，前次移轉年月即被繼承人死亡時的年月，其前次移轉現值以被繼承人死亡時之公告現值為準。

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繼承篇~~遺產總額如何計算？

民法第一千一百四十八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」
　故繼承人自繼承開始起，除專屬於被繼承人之權利義務（身分上權利義務如親權、財產上權利義務如委任、僱傭、侵害名譽之非財產上損害賠償權）外，被繼承人所有之權利如動產（汽車、珠寶、股票）、不動產（土地、房屋）、無體財產權（商標、專利、著作權）等均為繼承對象，相對而言，被繼承人生前所負擔之義務如負債、作為或不作為義務，亦當然由繼承人繼承。
　而繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，依民法第一千一百七十三條規定，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
　前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額，依贈與時之價值計算。然應注意的是，此等應繼遺產之規定，與遺產與贈與稅法所定應課徵遺產稅之財產，並不一定相同。

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((持分~道路~畸零地買賣專區)) ~ 「二奶」有無繼承權

        所謂「二奶」，係指與有婦之夫同居之已婚或未婚女性，縱有夫妻之實，然因男方已婚，無從與之結婚（女方已婚亦同），女方非屬法律上之配偶，不得於男方死亡後繼承男方之遺產。（民法第一千一百三十八條及第一千一百四十四條參照）惟女方若為男方生前所撫養之人，依民法第一千一百四十九條規定：「被繼承人生前繼續扶養之人，應由親屬會議依其所受扶養之程度及其他關係，酌給遺產。」於男方死亡後，請求親屬會議依其受扶養程度及其他關係酌給遺產。另被繼承人亦可於生前書立遺囑，將部分遺產遺贈給「二奶」，但不得侵害繼承人之特留分。

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繼承篇~~父子死於空難，彼此有無繼承權？

按民法第一千一百四十八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」故被繼承人死亡時，繼承人尚須生存，始得繼承被繼承人之權利義務，現父子同時死於空難，依民法第十一條規定：「二人以上同時遇難，不能證明其死亡之先後時，推定其為同時死亡。」現父子推定為同時死亡，不符繼承人於繼承開始時尚須生存之原則，自不得繼承對方之遺產。

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繼承篇~~繼承人為何？繼承權有無順序？

按民法第一千一百三十八條規定：「遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。」
　是繼承人之範圍包含血親繼承人與配偶繼承人，血親繼承人有順序先後之區別，依序第一順序為被繼承人之直系血親卑親屬（子女、孫子女）、第二順序為被繼承人之父母、第三順序為被繼承人之兄弟姊妹、第四順序為被繼承人之祖父母，先順序之繼承人排除後順序之繼承人，而同為直系血親卑親屬中，親等近者排除親等遠者（即孩子優先於孫子繼承）（民法第一千一百三十九條參照）。而配偶繼承人與血親繼承人共同繼承。

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繼承篇~~被繼承人死亡後，以死者名義提領存款或處分遺產：

構成偽造文書、詐欺或侵占罪嫌（如果是執行死者生前交代事務者，最好有證人、錄音、錄影或文書可佐證）。

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